Grund

Besiktningsklausul – mallar du kan kopiera in i kontraktet

Det finns ingen lagstadgad mall för besiktningsklausul – formuleringen är helt avtalad. Här får du tre färdiga texter: en öppen klausul, en villkorad klausul med beloppsgräns och ett skriftligt åberopande. Ta dem med till mäklaren innan kontraktsdagen och justera datum och belopp.

Så fungerar det

Eftersom ingen standardtext finns i jordabalken är det den exakta ordalydelsen i kontraktet som avgör vad du får göra. Mäklarens standardklausul är skriven för att fungera för båda parter, och i praktiken oftare till säljarens fördel. Har du en egen text med dig är det mycket lättare att förhandla om enskilda ord än att börja från ett tomt blad på kontraktsdagen.

En användbar klausul innehåller alltid fem delar: vem som beställer och betalar besiktningen, sista datum för besiktning och besked, på vilka grunder du får återkalla, hur beskedet ska lämnas, och vad som händer med handpenningen om du åberopar klausulen. Saknas någon av delarna blir den punkten en förhandling när du redan är i underläge.

Räkna baklänges från kontraktsdagen när du sätter datum. Boka besiktningsmannen först, sätt sedan besiktningsdatumet i klausulen minst tre dagar före sista besked – du behöver tid att läsa protokollet och hinna prissätta anmärkningarna.

Ett åberopande ska vara skriftligt, daterat och otvetydigt. Skriv att du återkallar köpet med stöd av klausulen, inte att du funderar eller vill diskutera. Mejla till både mäklaren och säljaren och spara kopian.

Texterna nedan är allmänna utgångspunkter, inte färdig juridik för just din affär. Är beloppen stora eller huset komplicerat, låt en fastighetsjurist läsa igenom innan du skriver under.

Steg för steg

  1. 1Ta med texten till budgivningenSäg redan när du budar att du vill ha en besiktningsklausul, och skicka formuleringen till mäklaren i förväg.
  2. 2Boka besiktningsmannen förstSätt datumen i klausulen efter en bokad tid, inte tvärtom. Väntetiderna är ofta en till två veckor.
  3. 3Fyll i datum, belopp och klockslagLämna aldrig ett fält öppet. En klausul utan klockslag för sista besked skapar tvist om just den dagen.
  4. 4Kontrollera handpenningsformuleringenDet ska stå att handpenningen återbetalas utan avdrag och att ingen part har rätt till ersättning.
  5. 5Skicka åberopandet skriftligtMejla till mäklare och säljare, bifoga protokoll och offerter, och behåll en kopia med tidsstämpel.

Mallar att kopiera

Byt ut allt inom hakparentes. Allmänna utgångspunkter, inte juridisk rådgivning.

Öppen besiktningsklausul

Ger dig rätt att backa av vilken anledning som helst inom fristen. Svårast att få igenom i het budgivning.

Köparen har rätt att låta utföra en överlåtelsebesiktning av fastigheten genom besiktningsman som köparen utser och bekostar. Besiktningen ska vara genomförd senast [DATUM]. Är köparen inte nöjd med besiktningens resultat har köparen rätt att återkalla köpet, utan att behöva ange skäl. Sådant återkallande ska ske skriftligen till säljaren och mäklaren senast [DATUM] kl. 17.00. Återkallas köpet i rätt tid och på angivet sätt återgår köpet i sin helhet, erlagd handpenning återbetalas till köparen utan avdrag och ingen av parterna har rätt till ersättning av den andra. Har skriftligt återkallande inte kommit säljaren tillhanda senast angiven tidpunkt gäller köpet utan villkor.

Villkorad klausul med beloppsgräns

Lättare att förhandla fram. Ange alltid att kostnader får summeras och hur beloppet ska styrkas.

Köparen har rätt att låta utföra en överlåtelsebesiktning av fastigheten genom besiktningsman som köparen utser och bekostar. Besiktningen ska vara genomförd senast [DATUM]. Visar besiktningen fel eller brister i fastigheten vars sammanlagda åtgärdskostnad överstiger [BELOPP] kronor har köparen rätt att återkalla köpet. Kostnaden ska styrkas genom skriftlig offert från fackman eller genom besiktningsmannens skriftliga kostnadsbedömning. Återkallande ska ske skriftligen till säljaren och mäklaren senast [DATUM] kl. 17.00 och ska åtföljas av besiktningsprotokollet samt underlaget för kostnaden. Återkallas köpet i rätt tid och på angivet sätt återgår köpet i sin helhet och erlagd handpenning återbetalas till köparen utan avdrag. I stället för återkallande har parterna rätt att skriftligen komma överens om prisavdrag genom tillägg till detta avtal.

Skriftligt åberopande av klausulen

Mejla till både mäklare och säljare. Bifoga protokollet och eventuella offerter.

Hej,

Jag hänvisar till köpekontraktet avseende [FASTIGHETSBETECKNING/ADRESS], undertecknat den [DATUM], och till besiktningsklausulen i punkt [NR].

Överlåtelsebesiktning genomfördes den [DATUM] av [BESIKTNINGSFÖRETAG]. Protokollet bifogas. Med stöd av besiktningsklausulen återkallar jag härmed köpet.

Jag utgår från att köpet därmed återgår i sin helhet och att erlagd handpenning återbetalas till mitt konto [KONTOUPPGIFTER] snarast.

Vänliga hälsningar
[NAMN]
[TELEFON]

Begäran om prisavdrag i stället för att backa ur

Använd när du vill ha huset men inte till avtalat pris. Bifoga alltid kostnadsunderlag.

Hej,

Besiktningen av [ADRESS] är genomförd och protokollet bifogas. Protokollet tar upp [ANTAL] anmärkningar där följande behöver åtgärdas inom kort: [PUNKT 1], [PUNKT 2], [PUNKT 3].

Sammanlagd bedömd åtgärdskostnad är [BELOPP] kronor enligt bifogat underlag. Jag står gärna fast vid köpet, men behöver ett prisavdrag om [BELOPP] kronor för att det ska gå ihop. Accepteras det skriver vi ett tillägg till köpekontraktet och jag åberopar inte besiktningsklausulen.

Jag behöver besked senast den [DATUM], eftersom klausulen löper ut då.

Vänliga hälsningar
[NAMN]
[TELEFON]

Vanliga misstag

Att skriva väsentliga fel utan definition

Ordet väsentlig betyder ingenting i sig. Antingen en öppen klausul utan krav på skäl, eller ett konkret belopp med angivet sätt att styrka det. Allt däremellan blir en diskussion du får ta när du har som sämst förhandlingsläge.

Att glömma att kostnader får summeras

Står det bara fel vars åtgärdskostnad överstiger 50 000 kronor kan säljaren hävda att gränsen gäller per enskilt fel. Skriv sammanlagd åtgärdskostnad.

För kort frist

Sju dagar räcker om besiktningen är bokad. Är den inte bokad hinner du varken besikta, läsa protokollet eller ta in en offert – och klausulen blir dekoration.

Att åberopa muntligt

Ett telefonsamtal till mäklaren är inte ett åberopande. Utan skriftligt besked före deadline står köpet fast, hur allvarligt protokollet än är.

Kopplingen till besiktningsprotokollet

En villkorad klausul kräver att du kan sätta en siffra på anmärkningarna innan fristen går ut – ofta inom några dagar, mitt i en veckas jobb. Det är där en snabb genomgång av protokollet gör hela skillnaden.

Ladda upp protokollet så får du anmärkningarna sorterade efter allvar, med kostnadsintervall du kan bifoga direkt i mejlet till mäklaren.

Termer i protokollet

Vad åtgärderna kostar

Vanliga frågor

Måste mäklaren använda min formulering?

Nej. Kontraktet är en överenskommelse mellan dig och säljaren, och mäklaren skriver det parterna kommer överens om. Men en färdig text gör det betydligt lättare att få igenom just de villkor du vill ha.

Vilket belopp brukar man sätta i en villkorad klausul?

Vanligast är 50 000 kronor, men gränsen är fri att förhandla. Sätt den i relation till köpeskillingen och till hur mycket oförutsett du klarar av att betala själv.

Kan jag skriva klausulen själv utan jurist?

Ja, klausuler skrivs i praktiken av mäklare varje dag. Vid stora belopp, komplicerade hus eller om säljaren vill ändra i texten är det värt en timme hos en fastighetsjurist.

Räknas ett mejl som skriftligt åberopande?

Normalt ja, men följ exakt det sätt klausulen anger. Står det rekommenderat brev ska du skicka rekommenderat brev, och gärna mejla samma text som backup.

Har du fått besiktningsprotokollet? Ladda upp det så ser du inom en minut vad som är allvarligt och vad det kostar – underlag för din förhandling.

Analysera mitt protokoll

Detta är allmän information, inte juridisk rådgivning. Vid tvist eller osäkerhet, kontakta en jurist specialiserad på fastighetsrätt.