Grund

Pruta efter besiktningen – så omförhandlar du budet

Att pruta efter besiktningen går bara om du har en besiktningsklausul som ger dig rätt att återkalla köpet – det är den som ger förhandlingsläget. Kom med konkreta poster ur protokollet, uppskattade åtgärdskostnader och ett bud som säljaren kan säga ja till samma dag.

Så fungerar det

En omförhandling efter besiktningen är i grunden en enkel affär: du har rätt att gå ur köpet inom klausulens frist, och säljaren vill inte att det händer. Utan klausul har du inget förhandlingsläge alls efter kontraktsskrivning – köpet är bindande och säljaren har ingen anledning att sänka priset.

Har du en öppen klausul kan du återkalla köpet av vilken anledning som helst, och begäran om prisavdrag är alternativet du erbjuder säljaren. Har du en villkorad klausul med beloppsgräns måste protokollet visa fel över det beloppet innan klausulen kan åberopas, och beloppet blir då också det naturliga golvet i förhandlingen.

Tidsmässigt sker allt inom fristen, oftast 7–14 dagar från kontraktsdagen. Praktiskt går det till så att du efter besiktningen skickar ett skriftligt underlag till mäklaren: vilka anmärkningar du reagerar på, vad de rimligen kostar att åtgärda och vilket pris du är beredd att fullfölja på. Säljaren accepterar, kommer med motbud eller står fast. Blir ni överens skrivs ett tillägg till köpekontraktet – muntligt duger inte vid fastighetsköp.

Vad som är rimligt att begära styrs av vad marknaden räknat med. Normalt slitage och åldersförändringar är i regel redan inprisade och ger sällan avdrag. Det som ger genomslag är sådant som inte gick att förutse: en aktiv fuktskada, en riskkonstruktion med tecken på fel, ett tak eller ett våtrum som är sämre än vad ålder och underlag antytt. Ett realistiskt utfall ligger ofta mellan halva och hela åtgärdskostnaden för de posterna.

Steg för steg

  1. 1Bekräfta att klausulen ger dig rätt att backaLäs klausulens ordalydelse och sista datum. Utan giltig klausul finns ingen förhandling – bara en förfrågan säljaren kan avslå.
  2. 2Sortera anmärkningarna efter allvarSkilj akuta fel och riskkonstruktioner från normalt slitage. Ta bara med de poster som är oväntade för husets ålder.
  3. 3Sätt en kostnad på varje postAnvänd kostnadsuppskattningar eller hämta in en offert på de största posterna. Ett belopp per rad är mer övertygande än en klumpsumma.
  4. 4Skicka ett skriftligt underlag med ett konkret budMejla mäklaren en kort sammanställning: post, uppskattad kostnad, summa, och det pris du är beredd att fullfölja på.
  5. 5Bestäm din gräns innan svaret kommerVet i förväg vid vilket pris du står fast och vid vilket du åberopar klausulen. Det avgör om du kan förhandla lugnt.
  6. 6Skriv in överenskommelsen i ett tillägg till kontraktetEtt prisavdrag måste dokumenteras skriftligt och undertecknas av båda parter för att gälla vid ett fastighetsköp.

Vanliga misstag

Att pruta på hela protokollet

Ett protokoll innehåller normalt 20–40 anmärkningar, varav de flesta är slitage. Kommer du med hela listan uppfattas kravet som orimligt och säljaren slutar lyssna. Tre till fem tunga poster är mer effektivt.

Att förhandla utan siffror

Att säga att taket är i dåligt skick ger ingenting. Att säga att taket har tio år kvar i stället för trettio och att ett omläggning kostar ett visst intervall är ett argument som går att förhålla sig till.

Att missa fristen mitt i förhandlingen

Förhandlingen pausar inte klausulen. Passerar sista datum medan ni mejlar fram och tillbaka står köpet fast till ursprungspriset. Åberopa i tid, eller begär skriftligt förlängd frist.

Att lita på en muntlig överenskommelse

Ett prisavdrag som bara sagts i telefon existerar inte juridiskt vid fastighetsköp. Det ska in i ett skriftligt tillägg till köpekontraktet, undertecknat av båda parter.

Kopplingen till besiktningsprotokollet

Förhandlingen står och faller med hur väl du läser protokollet på några dagar. Du behöver veta vilka anmärkningar som är allvarliga, vilka som bara är formuleringar och ungefär vad de tyngsta posterna kostar att åtgärda.

Det är precis det underlag Grund tar fram ur protokollet: en prioriterad lista med kostnadsuppskattningar som du kan bifoga direkt i mejlet till mäklaren.

Termer i protokollet

Vad åtgärderna kostar

Vanliga frågor

Kan jag pruta utan besiktningsklausul?

Du kan fråga, men säljaren har ingen anledning att gå med på det. Efter kontraktsskrivning är köpet bindande, och utan klausul har du inget alternativ att erbjuda.

Hur mycket är rimligt att begära?

Utgå från åtgärdskostnaden för de oväntade posterna. Utfallet landar ofta mellan halva och hela den summan – normalt slitage brukar inte ge avdrag alls.

Vad händer om säljaren säger nej?

Då väljer du mellan att fullfölja köpet till ursprungspriset eller att åberopa klausulen och låta köpet återgå. Beslutet måste tas före fristens utgång.

Måste prisavdraget skrivas in i kontraktet?

Ja. Vid fastighetsköp gäller bara skriftliga avtal. Överenskommelsen skrivs som ett undertecknat tillägg till köpekontraktet.

Har du fått besiktningsprotokollet? Ladda upp det så ser du inom en minut vad som är allvarligt och vad det kostar – underlag för din förhandling.

Analysera mitt protokoll

Detta är allmän information, inte juridisk rådgivning. Vid tvist eller osäkerhet, kontakta en jurist specialiserad på fastighetsrätt.